澳洲监管机构鼓励每个向银行贷款的家庭，每年可以通过向银行施压和商讨，要求更多的折扣或者转向更便宜的贷款机构来获得更便宜的贷款利率，这样的话每年平均可以节省5000澳币。

澳大利亚竞争与消费者委员会(ACCC)主席罗德•西姆斯(Rod Sims)认为银行房贷的借款人一般难以比较银行之间的利率，这是因为“抵押贷款的价格透明度严重不足”，以及新房贷款的折扣力度不够。

澳大利亚财长约什•弗里登贝格(Josh Frydenberg)和澳大利亚央行行长菲利普•洛(Philip Lowe)去年曾批评这些银行未能完全转嫁银行融资成本下降的影响。Ryan Stuart

我们在澳洲长期生活都需要清楚，澳洲的利率并不是25年或30年一成不变的，ACCC主席罗德•西姆斯Sims建议，每年都可以打电话给自己的贷款银行商讨以获得更好的利率，如果贷款银行无法给予自己更低的利率，也可以告诉他们不答应的话，你就要换一家贷款银行或贷款机构，一般他们都会同意给你更低的利率。

银监会关于住房贷款定价的中期报告指出，他们发现澳洲的四大银行间存在着垄断行为以及缺乏市场竞争的迹象，这些银行之间往往互相关照，极少考虑到规模较小的竞争对手。所以澳洲会不断鼓励更多的中小型银行与金融机构加入到贷款的业务中来，增加市场竞争以不断降低四大银行的贷款利率。最后以达到降低四大银行的垄断地位。

但作为对银行心照不宣的保护，澳大利亚清算委员会表示并没有将澳大利亚央行2018年和2019年的现金利率下调和银行融资成本下降完全转嫁给借款人，也就是说政府2018年与2019年下调了现金利率，已经降低了银行的贷款成本。但银行却没有将这个现金准备金率完全降低在它们的贷款利率上。也就是说从国家的层面来说，其实我们应该可以获得更低的贷款利率，但实际上银行却并没有这么做。

银行表示他们没有降低存款利率，而使存款利率维持在高于正常水平的水平，以吸引更多的储蓄用户。但这样的举措让银行付出了非常大代价。所以他们决定，他们不会把抵押贷款利率的全面下调，而是从中赚取一点利润做对冲，来补贴储蓄用户。

所以作为银行来说，他们面临着更大的盈利问题，不过它们也正在试图平衡并解决的这些问题。

澳大利亚财长Josh Frydenberg和澳大利亚央行行长Philip Lowe去年批评这些银行，明明银行的融资成本一直在下降，包括来自国际融资市场的资金、存款和澳大利亚央行的现金利率，但却没有将这种成本的下降完全体现在给到借款人的贷款利率上。

ACCC的报告称，整体的浮动利率并不是大多数房屋贷款客户支付的准确指标。在四大银行的客户中，约有90%的客户从总体浮动利率中享受了某种折扣和优惠。四大银行约13%的客户得到了至少1.5个百分点的折扣。约11%的借款人没有得到任何折扣。新借款人和现有借款人之间的平均利率差约为0.26个百分点。

对于在同一银行拥有五年以上的贷款借款人来说，他们却平均比新客户多支付0.40个百分点。

西姆斯Sims表示，用户在一家银行的时间越长，支付的费用反而就越多。贷款每20万澳币，40个基点就价值850澳币，这钱还是非常多的，所以这真的很重要。但我不是说银行做错了什么，但如果你忠于你的银行，你会发现支付的钱就会比你需要的更多而已。

没有获得折扣的客户以及银行的老客户，可以为自住房业主节省平均1.28个百分点的本金和利息贷款折扣。

ACCC表示:“如果每年要求银行来降低利率、重新贷款给另一笔住房贷款或更换贷款机构，这会在第一年为平均的新增贷款节省近5000澳币的利息（相当于每贷款386,000澳币可以节省5000澳币）。”

该报告是去年10月由澳大利亚财长委托撰写的，目的是回应公众对银行的做法表示强烈的不满，因为去年澳大利亚央行现金利率下调3倍至0.75%，但银行的贷款利率并没有相应下调那么多。目前，澳洲的现金利率为创纪录的0.25%，这挤压了银行的息差，因为存款利率并不会降至零以下变成负利率。

Frydenberg在周一的一份声明中表示:“这些发现突显出需要提高银行业透明度和竞争的重要性，以及客户保持高度参与度和货比三家以获得最佳交易的必要性。包括四大银行，中小型银行以及澳洲现有的金融机构。”

西姆斯Sim表示，正是银行的做法引发了政界和公众对澳大利亚央行现金利率变动与抵押贷款利率之间的密切关注。银行明显不会随着资金成本的变化而定期调整抵押贷款利率。

在澳洲那么多年，会发现这样的例子数不胜数。西方老外做生意的观念与态度真与我们亚洲人都不一样甚至可以说是相反的。

中国话成为澳洲第二大外语？专家都震惊了：增长也太快了……

           根据最新的澳大利亚统计局的数字，以图表的方式显示除英语以外，澳大利亚各个州和领地的人都在家讲哪种语言。数据显示，中文普通话在六个州和领地已经成为第一大非英语语言。 专家近日也分析了在澳大利亚不同语言的发展趋势，数据显示，澳大利亚增

由于大部分老外对于数字并不敏感，所以很多行业对于老客户，就如同“温水煮青蛙”那样，慢慢提高他们需要支付的费用。

我说个大家熟悉的例子，就是苹果手机。Iphone刚出来的时候突破性非常大，但如今，很多别的公司的技术都赶上来了，华为、三星等等。但苹果手机的市场战略仍然是非常简单粗暴的，就是敛财。

这几年会发现，苹果的价格每年都在按各种比例在提高，但科技含量的提高却没早期那么快，我在学市场营销Marketing时候学到的。就是他们每年会找人来计算，科技含量最低提升多少的时候，价格提升的比率是最大的。苹果手机的销售方式确实非常符合西方老外的逻辑。只要合作一久，就不断压低供货商成本（富士康），同时不断提高那些忠实用户所付的价格。

还有个有趣的事就是，各位觉得批发价更贵还是零售价更贵？可能会想当然认为肯定批发更便宜，零售更贵。但在澳洲还真不一定。

比方说，我跟我妈之前做的烤鸡的生意，不是有卖饮料。我很奇怪的发现一件事就是，为什么我们批发的可口可乐，竟然没有超市的便宜。

我们同样是进货一箱24听，我们进货要30刀一箱，我们店铺旁边的超市原价只要24刀一箱，过年过节打折只要16甚至是14一箱。那我就跟供货商说，那我为什么还要跟你进货呢。

人家直接说，当时写好合同的，我们送你一台冰箱，你们必须每个月要跟我们进多少的货。所以各位在澳洲久了就会发现哪怕是批发市场Costco卖的产品，仅仅是部分产品会比外面的零售价格更低。

但如果一些零售店因为某个产品的需求量太大，跟批发商谈下来了一个非常低甚至是低于成本价的价格，所以某些产品反而零售店会卖得更便宜。

再比方说City 包车位，我最近竟然发现网上包车位的价格竟然是包月包年更贵。一般包月大概400刀左右，一个月上班22天就是18.1左右，但如果每次是定第二天去公司的话，网上有很多车位折扣网站，总能找到15一天的，12一天的优惠折扣价，最贵的也不超过18。

不断提高忠实的老客户需要支付的价格，同时不断用低价来吸引更多的新客户，这就是西方老外对于做市场的思路。

而大部分行业，比如银行，如果老客户有意见，就立马提出可以降低价格。所以中产阶级，尤其是对数字特别敏感的我们，在澳洲需要不断提高警惕，要多注意自己的账户。

昆士兰置业

1、一篇帖子带你了解布里斯班
2、一篇帖子带你了解黄金海岸
3、昆州购房流程(公寓+别墅)
4、公寓和别墅该如何选择
5、昆州买房税费政策解析