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澳洲房价屡创新高,澳洲购买楼花避坑指南

Last updated on 11月 1, 2021

澳洲,大多数人都会购买“二手房”,也就是已经建成的房产。但也有少数人会购买新房或“Off-the-plan”的房产,即期房,也称为楼花。

2021年底,澳洲国境即将打开,大量的留学生和技术移民将率先返回澳洲,这将为澳洲的房地产市场迎来大量的首次购房者。留学生和技术移民也是期房和新房的主要买家之一。今天小编整理了一份全面的“楼花购买指南”,分享一些我们的经验。

澳洲,什么是楼花?

购买楼花(off the plan)是指购买未建成甚至尚未开工的房产,这可能包括出售空置土地、房屋和分层物业。大多数人都会把楼花跟公寓联想到一起,但尚未建成的house和townhouse也可以被定义为楼花,但通常被称为“房屋和土地”套餐。

澳洲,购买楼花有什么好处?

购买楼花的主要优点是投资者可以在房产完工之前与开发商约定好购买价格并签买合同,只需要提供少量定金。理论上,购买楼花意味着前期可以为房产支付比交割时价值少得多的费用,因为在开发商建造房屋期间,房价可能会大幅上涨。

购买楼花后,投资者有更多时间为未来的还款存钱,同时财产也已得到保障。在某些情况下,投资者甚至可能会在结算时看到房产的升值。

在某些情况下,投资者可以选择将存款保存在信托账户中,直到房产交割。

在购买楼花时,如果投资者选择在早期购买房产,有时甚至在施工开始之前,许多开发商会提供折扣价。

如果买家是首次购房者并希望购买楼花,那么不仅可能获得印花税优惠,还能申请到一些政府补助。例如,首次购房者补助金(FHOG) 在大多数州适用于首次购房者购买或建造新房产,包括购买楼花。如果符合条件,买家只需支付5%的首付款。

澳洲,购买楼花有哪些风险?

澳洲,开发商只有取得50%以上的楼花预售后,才能开始施工,所以往往没有实景图和样板间供买家参考。买家们只能根据户型模型、视频和图片介绍,来预测实景。绝大部分楼花公寓不但厕所和浴室没有窗户,甚至部分卧室也没有窗户,给居住者造成巨大的压抑感。这样的楼花公寓即使因优越的地理位置而创造了不错的租金,也会对未来二手房转售造成不利影响。

即使公寓在交割后每月能获得不错的租金收益,可与拥有土地的house和townhouse,甚至unit相比,很难做到保值、升值,所以几乎无法通过转售获利。

同时,很多城市因为市中心公寓开发过多,公寓租赁市场将面临供大于求的局面,如果市中心没有新增的就业岗位或者留学生减少(比如COVID-19导致边境关闭),考虑到还有原有的待租二手公寓的竞争,那么市中心新增的公寓租金预期收益便会下降。开发商交割后,投资人的租金收益很难抵消贷款月供。

投资人购买楼花公寓时,往往只需支付10%的房款作为定金。在项目竣工,如果正值房地产市场萧条,银行在放款前会重新评估该公寓的市场价。如果市场价低于预售价,将会影响投资人的贷款额度,投资人也许会被银行要求支付更多首付款。

此外,楼花购房合同中的日落条款会让购房者损失投资机会成本,令故意拖延项目竣工时间的开发商免责。日落条款(Sunset Clause)是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与补救方式的条款,明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。在这种情况下,如果在开发项目进展不顺,如因审批、施工或者资金原因导致项目重大延误的情况,允许开发商或者买房者解除合同,并且不承担违约责任。一些无良开发商会利用日落条款故意超出竣工时限,退还购房者定金,指望以更高的价格重新出售房产。这意味着投资者的定金在解约前被束缚在开发项目中,因而错过其他投资机会。

澳洲,开发商和建筑商经常因楼花公寓项目的潜在质量问题而互相推卸责任,导致公寓价值缩水。新南威尔士大学城市未来研究中心(UNSW City Futures Research Centre)2012年的一份报告发现,自2000年以来建造的公寓,有85%的公寓建设存在重大缺陷。

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