疫情来袭，澳洲海外购房者比例下降，澳币跌破4.4，如何利用好时机完成海外财产配置，是最近讨论比较多的话题。很多客户明确表示了当下的购房动机：

这些买房动机统统成立，但，下一个问题随之而来，在哪里买房，买什么样的房？

在低汇率的刺激下，出现了一部分“即兴客户”，对澳洲市场并没有持久的关注，对于目标城市缺少基本的了解，只是看着一天比一天低的汇率蠢蠢欲动，但真正选择项目的时候一头雾水。

不要只盯着“便宜货”

由于对城市缺少综合了解，很多客户在选房的时候只能停留在浅层的“比价格”阶段，这个两房两卫要75万，那套才60万，那肯定考虑60万的。或者这套均价$6600，另一套$7500, 那后面这套肯定是坑人的。

不看产品差异，只盯着价格看，很容易让客户做出错误的判断。并不是价格便宜的就是“占了便宜”，实际上，你买到的“便宜货”也许只是滞销货，看似总价低，但出租和转售都有麻烦。你以为自己趁火打劫，实际是被别人割了韭菜。

总而言之，我们当下的确可以占到汇率的便宜，但在选产品的时候仍然要冷静，万年不破的原则就是“买好货，而不是便宜货”。

“那么，什么是好货？”

这可真是个抽象的哲学问题，我们试着把这个抽象问题量化。对于公寓而言，有几个标准可以遵循：

2015年到2019年，是布里斯班公寓市场快速调整的5年。在这五年中，本地买家逐渐成为公寓市场的主力军。2015年，布里斯班本地自住群体（浅蓝色）的占比仅为全部公寓销售量的21%，本地投资客和国内外省的投资客占比共63%。纯海外投资占比6%。而到了2019年，本地自住客群占比已经攀升至60%，本国投资客占比下降至31%， 纯海外投资仅占4%. 

公寓市场已经进入到了自主为王的时期，能够吸引本地人公寓才能长盛不衰。而这个原则不仅限于新房市场。二手市场更是如此，在澳洲，海外人士不具有购买二手房的资格，只有本地人可以。所以，当你的房产二次销售的时候，面对的不是和您一样的海外人，而是澳洲本地人！

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是宜居的大户型！ 

本地人买房自住需求大于投资需求，说简单了，他们一定要住着舒服才会买。

尽管在过去的五年，澳洲本地人对于公寓的接受程度在不断的提高，人口也呈现出向城市回流的趋势。但是，住惯了别墅的土澳人民对公寓提出的第一个问题就是面积小，居住舒适度差。

当然，这和户型有关，一房，两房和三房的面积不可能一样。总的来说，舒适大户型的面积标准是：一房公寓面积不低于65㎡；两房不低于90㎡，三房不低于130㎡。这样面积的公寓在各自的房型中都属于金字塔尖端的少数产品，资源稀缺，而且自住的舒适度高，受本地人青睐，出租和转售的表现都非常好。

去年，TUDIA 昆士兰研究基金, 与Urbis一起编写了一份报告，提供了有关布里斯班住宅和租赁市场的见解. 调查结果显示：人们在衡量一个公寓的必要因素时，内部面积排在第一位！（当然，这里有个bug, 因为调查中没有总面积这个选项，与面积相关的选项只有内部面积一个选择）。

总而言之，对于租客和买家而言，“大”是第一要素！

这一点在我们实地看房的时候也得到了验证：有不少公寓，因为空间狭小，买家一走进去就要走，连里面的装修和格局都懒得仔细看。因为“面积小”对于计划长期自住的客群来说是无法忍受的硬伤！

为了公寓更好的保值，为了出租和转售更有保障，一定要选择“大”户型。大户型的标准参考上面段落里提供的数字。希望在疫情蔓延的时局下，投资者们都能为自己宝贵的资产找到安全稳妥的“诺亚方舟”！

除了面积以外，公寓的价值还受到其他若干因素的影响，我会陆续更新这个系列的文章，欢迎大家扫描下方二维码添加作者微信，了解澳洲房市的最新信息~

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