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澳洲买地与自建房流程全解析与避“坑”要则

澳洲买地建房,需要走哪些流程?购买现房(或二手房)与买地建房,哪样性价比更高?先买地后建房,还是购买房屋土地打包套餐?看样板房要留神哪些事项?如何规避建房过程中的“坑”?学会这些,筑造心仪之家不再是梦!
Photo by Tierra Mallorca on Unsplash

澳洲拥有一块完全属于自己的土地,盖上一栋与家人共享天伦之乐的别墅,有个能让娃与宠物尽情玩耍,退休爸妈养花弄草的大院子,是许多新移民踏上澳洲后,想要实现的梦想之一。今儿,小编就用自己的切身经历,来聊一聊在澳洲买地建房的详细流程与必须要规避的“坑”,给大家一点参考。

买地建房 VS 购买现房(或二手房)

与购买现房(或二手房)相比,买地建房有着不少优势。

最让小编看中的是,房屋的设计与装修可以个人定制,能赶得上潮流趋势,符合实际家庭需求。好比,澳洲大部分旧宅子,2.4 米的顶高与进门即主卧的设计,就很让小编无法接受,看了一圈,最终还是放弃了,决定自己盖。

买地建房,在获得额外首置业者补贴,节省印花税,高额折旧减税等方面,也是极有力的。澳洲各州/领地政府对于新建房的补贴力度,会相对较大(具体可参看前文澳洲购房“黄金期”来袭?置业补贴与减免政策大全》)。且因为印花税是以买卖合同生效当日的房屋(和/或土地)价格为基础征收的,新建房仅需要支付土地价格的印花税,自然比购买二手房要省下一笔建筑房屋印花税,几项凑凑,省个两三万不在话下。此外,买地建房的周期相对要长些,可分期交付房款,为筹措资金留下了更大的余地,减少了短期资金的压力。且若新房之后用于投资,房屋与内部固定配套设施的折旧也会更高,能够获得的“减税”程度就相应高些。

同等的预算,买地盖房往往可获得更大面积的土地与房屋,更有可能获得“山水田园”的生活。

当然,买地建房的缺点也很明显:劳心劳力,入住等待期长是一方面;小区配置或不成熟,前期升值空间可能不高,没法选到很好的学区,也是华人特别需要衡量的因素。

先买地后建房 VS 房屋土地打包套餐

图@ www.realestateview.com.au

买地建房大体有两种模式:直接购买开发商的“房屋土地打包套餐(House & Land Package)” 或者,先买土地再找建筑商盖房。

选择前者的好处,是制式房屋设计一目了然,有样板房可以参考;户型等已获批文,土地一交割就能动工,相对更节省时间,也可以规避掉土地检测带来额外“开支”的一些风险;当然,对房屋设计稿的修改余地会相对要小一些。

选择后者的好处,是看好的地段可以先下手为强,首付资金的筹措时间更长,能有带个性的房屋设计图;此外,若购买的土地尚没有被开发和在地区议会登记的 (Untitled Lots),需要支付的土地印花税会相对更少些。

小编当时选的后者,先填写买地意向书,交付了 4000 澳元的小定(可退),确认购买后再签土地购买合同,付10% 定金,然后坐等土地开发完毕交割时,再交付剩余的地价款项(若有同银行贷款,则土地部分的按揭从此刻开始支付)。土地的开发期通常为 6 -18个月,在此期间,就可以同步看样板房,找建筑商拿房屋设计,签建房合同了。

当然,风险同样存在,其中最大的一点,就是建筑商在初步合同报价时,拿不到完整的土壤检测与土地轮廓分析报告(Soil and Contour Tests),会根据此前在临近地区盖房的样例预估一个价格范围,可能会导致后期场地与地基费用飙升,而飙升的费用部分,有可能无法被已获批的银行贷款覆盖,需要自个儿填补资金上的窟窿。

选择土地与建筑商

南澳巴克山的样板房区,图@ astonhills.com.au

选择土地,需要综合考量的因素大体有以下几个方面:

  • 土地开发商的资质口碑,此前开发的小区,相关配套设施的完善程度是否符合售地时的宣传;
  • 土地所在小区(或城镇),相关交通、购物、学区、医疗等配套设施完善程度;
  • 土地所隶属的功能分区,如 Mixed Use Zone,Residential Growth Zone,对房产开发密度与景观绿化等的影响;
  • 土地的位置朝向、大小、土壤与土地轮廓检测(需要依赖专业的报告)、所属自然环境、火险等级指数等。

举个例子,根据土壤与土地轮廓检测报告,建筑商对H2级(高度地面移动)以上的土壤的房屋地基收取的建造费用,会达到M 级(中度地面移动)土壤的一倍以上;而一些看似平整的土地,依旧会有坡度,一旦涉及到护墙,造价蹭蹭往上涨。

选择建筑商同理,不要光贪图报价便宜,样板房也不能全当真,一定要找合资质,有品质保障的建筑商:

  • 可以请你认为靠谱且有过建房经验的朋友推荐建筑商;
  • 在政府官网查看建筑商在该州/领地的建筑许可资格,且确认他们持有建筑保险(如下图);
  • 查看建筑商的网上评价,例如利用 www.productreview.com.au 网站。
  • 相同的设计,至少要货比三家。

南澳政府官网查找符合资格的建筑商,图@ www.sa.gov.au

买地建房完整流程

买地建房的完整流程,大家可以参考下图:

若有向银行贷款,则每个阶段的对应费用款项会由银行直接拨给建筑商,而买家则开始支付相应款项的利息,直至交房,买家开始支付土地+整栋房屋的贷款利息。

买地建房过程中如何避坑?

在签署土地购买与建房合同之前,一定要留神细节,秉承“听不懂的,看不明白的,一定要问清楚了才签署”的原则,别怕麻烦。这里有一些小经验,分享给大家。

隐藏的开支都有哪些?

  1. 建筑商正式开始为你设计和改良图纸,一般会收取 3000 澳元左右的费用(主要用来防止“白做工”),其中覆盖了1400 -2000 澳元的土壤与土地轮廓检测报告。
  2. 建地处理费 (Site costs) 在初步合同中,往往会给出一个标准估价,平均在1.8 万澳元上下,但因土质、坡度、地形不规则等因素,飙升到 7 万的也有!坡度落差每至 1 米,平均会产生 6000 到 9000 澳元不等的额外费用。
  3. 若你的新房隶属灌木丛林区或山火易发区,会需要符合灌木火险评分要求 (BAL) ,又或者,如新州会要求新房符合可持续环保标准 (BASIX),都会带来额外开支,从 8000 到 1 万澳元不等。
  4. 标准建房合同中,一般是不含除卫浴/洗衣房以外地面铺 (Flooring),车道 (Driveways) 与花园造景 (Landscaping),这些费用加在一处,600 平米土地,3 房之家,大体上需要 3 万澳元以上。
  5. 样板房基本是标准房的豪华版,你看到的不等于标准合同里的房子,很多项目是需要额外加价升级的,在做设计与签合同前,一定得了解仔细了。
  6. 设计图的改动是有次数限制的,一旦合同签了,开始破土动工,再因为个人原因要求修改设计,会产生额外的费用,毕竟建筑商不会“白做工”。

想要控制住这些隐藏的额外开支,最重要的是做到两点:一是尽量签署“固定造价合同 (Fixed price contract)”,特别是建地处理费尽量选择 fixed site costs 而非 site costs allowances;二是一旦确定了设计图,就不要再做大改动。小编在盖房时,采取的一个方法是,先按照想要的(例如照搬样板房),让建筑商给出一个相对更全面的价格,然后再根据预算,减去可要可不要与后期自行安装更便宜的部分(例如粉刷装饰墙,地板/地毯,车道,花园等),来敲定最终的建筑合同。

此外,自己盖房,一定不要做甩手掌柜,每个阶段都要去施工地转一转,一旦发现哪里不对,即时联络建筑商进行改善。交房前的检查日与保修期也要好好利用。如果发现房屋结构,或者有任何不符合合同标准的地方,在确认验收前,务必要建筑商改正。3 个月的质保期,同样要留神房屋出现的任何状况,及时反馈给建筑商。

最后,祝大家都能够拥有一个完美的梦想之家!

文章参考内容来源:

  1. https://www.mortgageport.com.au/information-and-tips/guide-to-buying-land-and-building/
  2. https://waterfordliving.com.au/process-of-buying-land-and-building-a-house/
  3. https://onproperty.com.au/hidden-costs-when-building-a-house/
  4. https://myhomeloan.com.au/building-your-home/house-land-package-flow-chart-fees-and-charges/
  5. https://www.canstar.com.au/home-loans/the-hidden-costs-of-building-your-own-home/
  6. https://www.elaineproperty.com.au/build-house/
  7. http://www.auslinkpg.com/%E6%BE%B3%E6%B4%B2%E4%B9%B0%E5%9C%B0%E9%80%A0%E6%88%BF%E5%AD%90houseland-packge%EF%BC%8C%E4%BD%A0%E4%BA%86%E8%A7%A3%E5%A4%9A%E5%B0%91%EF%BC%9F%EF%BC%88%E8%AF%A6%E7%BB%86%EF%BC%89/