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「澳洲百科」如何购买你的第一套房(海外人士篇)

“有一个自己的房子才算有一个家,房子是安身立命的根本。”

中国人对房子是很有执念的,不管是在哪里生活,买房绝对是一个重要考虑的因素。

对于已经拿到澳洲PR或者公民身份的人来说,只要钱到位,想买啥房随便挑。但是,对于持有海外身份的朋友来说,要想在这里买房,则要越过很多障碍,比如澳洲贷款政策收紧,额外印花税等,下面就来一一为你扫盲,让你也能轻松购置第一套澳洲房产!

很多朋友听到要交各种额外的费用和税,就直接跳过了这个选项。其实仔细分析下来,海外人士在澳购房并不像想象的那么“不划算”。

「游外百科」系列今天为介绍作为海外人士(还没有拿到 PR 或公民)购买房子的所有要点:

01

作为海外人士,哪些房可以买?有什么限制?

海外人士即指得是暂时还没有拿到澳大利亚永居(PR)或公民身份的人士。分为两种情况:

A. 临时居民 (Temporary Residents)

这里的临时居民是指:

  • 持有临居签证,允许在澳洲连续停留12个月以上的外国人(无论签证长度还剩余多少),或者
  • 工党也紧跟着做出了同样的承诺。已经递交了永居申请,目前持有过桥签可以一直在境内等待审理结果的外国人。

临时居民购买住房需满足以下要求:

a) 现房

  • 只能购买一套(established dwelling),而且必须是用来自住。如果不在此居住了,需在搬离后3个月内卖掉,不能持有,不能出租,也不能用作度假屋。而且交割时房子必须是空的。
  • 购买的现房一般允许推倒重建,前提是可以真正增加房屋存量。重建需在获批后的4年内完成,另外房屋在拆除和重建前不能出租。
  • 不能购买现房用来投资。

b) 新房

  • 购买新房的限制较少,只要FIRB批准,想买多少买多少,也可以出租。
  • 可以同时购买一套现房和N套新房,但现房必须是自住的。
  • 其中例外情况是,该住房是一个开发项目中的一套(总数50套以上),然后被开发商卖掉了。在这种情况下,如果该房产曾被使用过,只要不超过12个月,依然可视为是新房。

c) 空地

临时居民也可以购买空地自建新房,但需在获批后的4年内完成,而且在收到完工证明后的30天内将其提交上去。如果不能在4年内完工,可以在到期前2个月申请延期。

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B. 非居民买房

例子:如果留学生持有的学生签证长度不到12个月,那么将被视为非居民,而不是临时居民。

非居民买房需满足以下要求:

  • 可以买新房,而且不受限制。虽然每次购买前都需要FIRB的批准,但是一般不会被限制购买数量,想买多少买多少。
  • 一般不能买现房。
  • 如果重建的话可以买现房,前提是可以真正增加房屋存量。重建需在获批后的4年内完成,另外房屋在拆除和重建前不能出租。

总之,FIRB 不怎么限制外国人购买新房和土地,是希望以此刺激澳洲的住宅建筑市场,增加新房供应,从而有助于抑制房价,包括租金。而且房地产市场发展红火,也会创造一大批就业岗位,还可以增加税收。

02

申请购房资格并交钱

好了,当你决定要买房了,那第一步就是申请购房的资格。

无论你来自哪里,也无论你是临时居民,外国居民还是游客,只要你不是澳洲公民或 PR (或新西兰公民),要想在澳洲购买住宅房产,都必须要向 FIRB(外国投资审查委员会)提出申请并支付 $5,000-$100,000 不等的一笔申请费。

FIRB 就是给澳洲政府的海外投资政策出谋划策的机构,比如哪些人能买,能买什么房等。

如果不申请就买房,将会面临巨额罚款甚至刑事指控!

具体费用根据房价而定,获得批准后才能买房, 详见下表:

更多详细费用查询,点此请看官网

03

海外身份购房,不可避免的7%海外印花税

众所周知,澳洲买房要交印花税3-4%,海外人士购房需在此基础上,额外缴纳7%的附件印花税,则总共印花税为10-11%。

举个例子,假设海外买家于2018年8月购买了昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例,取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%,则:基础印花税约为:$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花税约为:$600,000×7% = $42,000,因此总印花税约为:$64,500。

澳洲各州印花税计算器:

新州:点此开始计算

南澳州:点此开始计算

维州:点此开始计算

昆州:点此开始计算

04

要等到 PR 下来才买房吗?什么时候买最划算?

很多还在等待PR或者有明确意向要定居在澳洲的朋友,都在纠结一个问题:到底是一直租房等拿到永居身份再买房?还是就交上这7%的海外印花税,先买着属于自己的房住着呢?

给你以下建议,并请结合自己的具体情况和未来规划做考量:

等待PR的时间内,按每周 500 澳币的租金为例,一年的租房成本大约要 26,000 澳币,假设需要等待三年,下来就是 78,000 澳币。这是白白交给房东的。

那如果我们购入一套 80 万澳币的房子,直接选择交海外印花税,只要交 56,000 澳币,再加上几千块的 FIRB。

这样一算,在签证比较保险的情况下,其实交 FIRB 申请费+海外印花税,提前拥有属于自己的房子,也未尝不是一种合理的选择。

同时,澳洲房价每年都在增涨,比如增涨稳健的南澳州,每年以约4%的速度上升,如果资金贷款都到位的话,在外租房错过的几年投资时间,也是一笔不小的损失。

05

选好房子,如何申请贷款

目前海外投资者在澳洲购房做贷款,基本上都是用海外收入来做。但是随着海外贷款政策的收紧和变化,购房者需要即时联系相关银行,进行确认和相关政策的核对。

这里分享几点贷款的小贴士:

  • 目前做的比较多可以接受海外收入做房贷的银行基本上就是 Westpac 或 BOC(中国银行)。其他银行 ANZ、NAB 也陆续接受海外收入贷款,政策较以上的银行严格,请和银行或房贷经理沟通。
  • 目前 CBA 联邦银行也在逐步推出针对海外收入(特别是中国收入)的贷款政策,还没有正式成型。如果是国内有公司的客户,可以通过以公司收入的情况在 CBA 做房贷申请,policy 审查上还是较为复杂和严谨。
  • 当地银行如Westpac 目前对于海外收入的政策还是一封雇主信加上 2 张连续工资单或 3 个月工资进账银行记录,中国银行对收入的审查类似。
  • 目前 Westpac 在 75万以上的贷款通产批准 70% LVR(Loan to Value ratio 贷款占房价的比例),可根据 credit scoring 批准 80%,BOC 海外收入贷款比例均为最高 70%。
  • Temporary Visa 的持有者,在澳洲本地收入允许借贷最高 LVR 90%,并不是纯海外人士,也更不是海外收入,请大家不要错误理解。
  • 如果是纯海外人士(没有 PR ),只要材料准备的到位,问题不是很大。
  • 如果是拥有澳洲身份,使用的海外收入做房贷,会有较多因素需要考虑,其中包括查看信用报告,了解近一年内是否有当地 local 的一些 activity(更换地址、签手机、办理过信用卡、车贷等 credit enquiry)。
  • 对于许多是留学生购买房产,以父母名义做房屋贷款。更加需要注意,特别是房契上的名字放谁。假设房契上放的是孩子的名字,那么贷款就必须有孩子的名字,如果是放孩子的名字但贷款只放父母的名字,那么目前的政策下只有中国银行 BOC 可以含糊接受(目前政策已基本关闭,需要和 MHL 的贷款经理做详细的沟通)。其他银行都不可以。
  • 非银行机构也提供 80% LVR 海外收入贷款,100% Offset 帐户和较大银行都要低的浮动或固定利息,为海外人士在澳洲贷款买房提供了更多的选择。

The END

(有更多买房相关政策指南,可以咨询以下本地小助手)


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