对于新移民来说，拿到身份之后，头等大事就是购房置业。
上期我们说了海外人士身份如何在澳洲购置第一套房，今天我们来看一下澳洲本地居民——PR或者CITIZEN又将如何操作？
目前各州又推出了对首次买房者的特惠新政，利率也是超级低，同时也是鼓励新移民带动当地房产市场。
今天这篇澳洲百科文章，我们手把手告诉你，作为新移民（或本地居民），在澳洲买房的步骤。
PR 或公民首置业的福利政策
成为 PR 或公民后再在澳洲首置业，与以海外投资者的身份购置澳洲房产相 PK，最明显的两大优势是：
- 不需要交 FIRB 申请费+ 7% 海外印花税；
- 有首置业补贴（First Home Buyers Grant）与印花税减免（Stamp Duty Concessions）的优惠政策。
澳大利亚各州/领地对购房“新人”的补贴政策不尽相同，但通常都会对房屋的价值有所限制，简单总结来看：
- 新州——同时提供首置业补贴与印花税减免；
- 购买 60 万澳元以下的新房，或者是购买总价值 75 万澳元以下的地+盖房，可获得 1 万澳元的首置业补贴；
- 购买 65 万澳元以下的新房免印花税，购买 65 万- 80 万澳元的新房可享受印花税优惠。
- 维州——同时提供首置业补贴与印花税减免；
- 在墨尔本大市范围内，购买或新建 75 万澳元以下的新房，可获得 1 万澳元的首置业补贴，墨市以外的维州地区，则可获得 2 万澳元的首置业补贴；
- 购买 60 万澳元以下的房屋免印花税，购买 60.1 万- 75 万澳元的房屋可享受印花税优惠。
- 昆州————同时提供首置业补贴与印花税减免；
- 购买或新建 75 万澳元以下的新房，可获得 1.5 万澳元的首置业补贴；
- 购买55 万澳元以下的房屋或 24 万澳元以下的土地免印花税，购买 55 万- 58 万澳元的房屋或 24 万- 45 万澳元的土地可享受印花税优惠。
- 南澳——提供首置业补贴与公寓期房印花税减免；
- 购买或新建 57.5 万澳元以下的新房，可获得 1.5 万澳元的首置业补贴；
- 没有印花税全免政策，但购买符合条件的新建或翻新公寓房，可享受印花税减免，最高减免额= 50 万澳元的公寓房印花税。
- 西澳——同时提供首置业补贴与印花税减免；
- 购买或新建新房，可获得1 万澳元的首置业补贴，房屋价值须在 75 万澳元及以下（南纬 26 度以南地区）或 100 万澳元及以下（南纬 26 度以北地区）；
- 购买价值在 43 万澳元以下的房屋或 30 万澳元以下的土地，可免印花税，购买 43 万- 53 万澳元的房屋或 30 万- 40 万澳元的土地可享受印花税优惠。
- 塔州——同时提供首置业补贴与印花税减免；
- 购买或新建新房，购买期房，可获得 2 万澳元的首置业补贴，但 2020 年 7 月 1 月后会降为 1 万澳元的首置业补贴；
- 购买价值在 40 万澳元及以下的二手房可获得 50%的印花税减免。
- 北领地——同时提供首置业补贴与印花税减免；
- 购买或新建新房即可获得1.5 万澳元的首置业补贴，对房屋价值无限制；
- 购买二手房、购买或新建新房，最高可获得 $18,601 澳元的印花税减免。
- 首都领地——同时提供首置业补贴与印花税减免；
- 购买价值在 75 万澳元及以下的新房或翻新房，可获得 7500 澳元的首置业补贴；
- 2019 年 7 月 1 日起，年满 18 岁以上，家庭总收入在标准线以下（如 2 大 1 小家庭<$163,330），过去 2 年内不曾购房，且在购房后用于自住至少 12 个月以上的申请者，可免印花税。
温馨提醒：各州政策每年会有变动，具体请参看各州的 Revenue 官网或咨询做贷款的银行机构。
第一阶段：选择房源
通常在澳洲，大家会选择在网上看房源和实体房屋中介两种方式。
网上常用的房源网站：
- www.realestate.com.au/buy: 澳洲最大的老牌房屋信息交易平台，房源充足，信息全面，是大家普遍搜索房源的信息平台，可以下载APP。
- www.domain.com.au: 和realestate.com房源95%重叠，独有的优势是可以按学区进行房源搜索：search by school, 满足了不少注重学区房的购房者。
- 线下的实体房屋中介：
在澳洲有租房经历的朋友，经常会选择继续有良好体验的房仲进行购房的咨询，这时候，房屋中介会询问你的需求和预算，介绍给你一些他们手上的合适房源给你，能节省一些自己大海捞针的时间，提高效率，甚至连过户师都会成套打包给你。
综上，线上线下，双管齐下，是货比三家的好办法。
第二阶段：看房
在澳洲大部分房子，会安排3~5次的公开看房时间，有意向的购房者只需要在限定的看房时间前去看房即可。
通常看房当日，中介会给你一份房子的宣传册（涵盖了大部分的房子信息），同时留下你的联系方式。有任何问题，都可以当场向中介询问。
第三阶段：具体的房屋购买流程
在澳洲，通常房子的出售方式有以下两种：
私人售卖（Private Sale）
房屋的售价会标注在房源信息上，这可能是一个定价，也可能是一个价格区间。如果是一个价格区间的，购房者需要自己递交一个出价的申请给中介，房东会在众多申请里挑选合适的买家，通常房主会考虑出价金额，付款情况（全款或贷款是否准备妥当等因素）。
公开拍卖（Auction)
部分房屋的起价或者价格区间会标准在房源信息上，部分会标明联系中介（contact agent）问询价格。 下文会讲到如何准备为参加拍卖进行准备。
（一）私人售卖房屋交易流程
第一步：对房产出价，递交申请表
通常大家在确定购买一栋房屋之前，会去过几次开放日。接下来，你需要在中介规定的期限内把自己的购房申请表格提交，其中表格里就会注明要交付的订金金额和房款的缴付方式。
第二步：与卖家商议价格
如果你的出价未被接受，中介会问你是否加价，并尽量达成双方都能接受的价格及条款，促成交易，你们之间的沟通会包含以下内容：
- 口头出价，请注意只有书面出价才能当做合同，产生法律效力
- 有多个出价的买家，中介会与买家沟通，促成一个最高价给卖家
- 确定过户的时间，通常为签订合同后的30天或90天
第三步：签订购房合同
买家确认完合同条款后，买卖双方需要同时在购房合同上签字，合约才算生效。买卖双方达成价格上的共识之后，买家需要支付10%的定金，钱会转入信托账户中，直到过户当天，卖家才能取出。
大家比较关心的一点，就是订金，首付金额和缴付房款的方式。
通常，订金是售价的10%，这笔订金支付给开发商的信托账户，申请保留该房产。这笔钱只有在冷静期48小时（cooling-off period）内反悔，合同作废，才可以拿回，过了48小时，无论买家方面出现什么原因，这笔订金都是无法退还的。
缴付房款的方式：1.全款 ； 2.贷款（预批贷款pre-approval; 取决于银行贷款情况而定subject to finance; 取决于买家的房屋出售情况subject to sale）
第四步：经历冷静期
冷静期（Cooling off）顾名思义，是给予买家‘冷静’地重新考虑其购房决定的缓冲期。同时也是给予‘冲动’买家能够在其规定允许，并在支付一定费用（如合同中房屋售价的0.2%-0.25%）的前提下，终止其购房的法律程序。
各州/领地对于冷静期的具体规定会有所不同。特别是维州，冷静期的起始时间是从买家签署完合同就开始计算，而并非等到卖家签署完（即通常称为合同日期）才开始计算。
第五步：房屋交割
买家可以在交割前的一天，去验房，同时检查房产状况是否于合同规定相符，如果发现严重问题，需立即通知自己的过户师采取相应措施。
交割当天，买家需将全款支付给房东，双方的过户师会交涉完成最后的交割手续。买房者即可拿到钥匙，搬入新居。
（二）拍卖房屋交易流程
购买拍卖的房屋流程会相对繁琐一点，需要提前做好诸多的工作，才能参加“一锤定音”的拍卖！
第一步：公开拍卖前的准备工作
参加房产拍卖前，卖家必须保证：
- 充分了解拍卖房产，含检查房屋产权，做专业的房产检测如白蚁检查、泳池检查（如适用）等；
- 对房产价格做了充分的市场调查；
- 准备好首付款，并且在银行做了贷款评估，能保证贷款批准，按时过户；
- 在拍卖会钱拿到合同副本，并了解其中的条款；
- 事先咨询律师的建议了解房产拍卖的条款，因为也许中标人会是你；
- 事先向中介了解需要付多少定金以及付款方式（个人支票，银行支票或存款债券通常都可以）。
第二步：参加公开拍卖会
在参加拍卖会之前要为自己设定好明确的预算额度，以防拍卖现场出现冲动的举措。
拍卖会当天，中介会在投标前再次开放房源，让大家进行最后半小时的看房和咨询。同时，有意向的投标人会拿到一份投标指南，包含了你所需要了解的信息，同时会要求登记个人信息及证件。
拍卖本着“价高者得的原则”，拍卖师会先给一个起拍价，投标者开始加价，通常会出现两种情况：
- 出价未达到卖家底价
底价是卖家能够接受的最低价格，通常会提前和拍卖师定好，拍卖师可以在任何时间撤回房产，不卖了，也就是“流拍”。
- 竞拍成功
一旦竞拍成功，则需要立即签署合同。
第三步：签署合同
拍卖结束后，只有买卖双方签了合同才具有法律效力。一旦竞拍成功，你需要完成以下事项：
- 必须立刻与卖家签合同，合同条款要跟拍卖会之前看到的合同是一样的；
- 买家先在合同上签字，正式决定购买，卖家再签字；
- 必须按合同中的规定支付定金。
当买卖双方在拍卖会上签订合同后，买家需要当场支付定金，通常为购买价的10%。定金会由卖家代理，过户师或者律师，存在信托账户中，直到房产过户后卖家才能取出。
一旦合同签订，定金支付完毕，双方就需要承担法律效力了，但是需要到房产过户后，交易才正式结束，如果买家反悔，没有按时过户，需要承担严重的经济后果，包括：
- 中标的钱，无论你有没有；
- 卖家重新拍卖房屋的成本；
- 下一次拍卖的中标价格低于你出价的差额。
特别提醒：公开拍卖与私人售卖的最大不同就是，公开拍卖时，购买房产是没有冷静期的！！！所以千万别一时好奇，头脑发热，在没有做好充分准备的情况下就出手！
第四步：房屋交割
在房屋建造完成后，开发商会邀请楼花买家或代表前去验房，买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求，保障自己的权益。
房产交割当日，购房者需将全款支付给房东，购房者的过户师会持合同与房东的过户师交涉完成最后的交割手续，购房者随后可拿到钥匙入住新屋。
如果买家有贷款的话，买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。
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