“有一个自己的房子才算有一个家，房子是安身立命的根本。”
中国人对房子是很有执念的，不管是在哪里生活，买房绝对是一个重要考虑的因素。
对于已经拿到澳洲PR或者公民身份的人来说，只要钱到位，想买啥房随便挑。但是，对于持有海外身份的朋友来说，要想在这里买房，则要越过很多障碍，比如澳洲贷款政策收紧，额外印花税等，下面就来一一为你扫盲，让你也能轻松购置第一套澳洲房产！
很多朋友听到要交各种额外的费用和税，就直接跳过了这个选项。其实仔细分析下来，海外人士在澳购房并不像想象的那么“不划算”。
「游外百科」系列今天为介绍作为海外人士（还没有拿到 PR 或公民）购买房子的所有要点：
01
作为海外人士，哪些房可以买？有什么限制？
海外人士即指得是暂时还没有拿到澳大利亚永居（PR）或公民身份的人士。分为两种情况：
A. 临时居民 （Temporary Residents）
这里的临时居民是指：
- 持有临居签证，允许在澳洲连续停留12个月以上的外国人（无论签证长度还剩余多少），或者
- 工党也紧跟着做出了同样的承诺。已经递交了永居申请，目前持有过桥签可以一直在境内等待审理结果的外国人。
临时居民购买住房需满足以下要求：
a) 现房
- 只能购买一套（established dwelling），而且必须是用来自住。如果不在此居住了，需在搬离后3个月内卖掉，不能持有，不能出租，也不能用作度假屋。而且交割时房子必须是空的。
- 购买的现房一般允许推倒重建，前提是可以真正增加房屋存量。重建需在获批后的4年内完成，另外房屋在拆除和重建前不能出租。
- 不能购买现房用来投资。
b) 新房
- 购买新房的限制较少，只要FIRB批准，想买多少买多少，也可以出租。
- 可以同时购买一套现房和N套新房，但现房必须是自住的。
- 其中例外情况是，该住房是一个开发项目中的一套（总数50套以上），然后被开发商卖掉了。在这种情况下，如果该房产曾被使用过，只要不超过12个月，依然可视为是新房。
c) 空地
临时居民也可以购买空地自建新房，但需在获批后的4年内完成，而且在收到完工证明后的30天内将其提交上去。如果不能在4年内完工，可以在到期前2个月申请延期。
B. 非居民买房
例子：如果留学生持有的学生签证长度不到12个月，那么将被视为非居民，而不是临时居民。
非居民买房需满足以下要求：
- 可以买新房，而且不受限制。虽然每次购买前都需要FIRB的批准，但是一般不会被限制购买数量，想买多少买多少。
- 一般不能买现房。
- 如果重建的话可以买现房，前提是可以真正增加房屋存量。重建需在获批后的4年内完成，另外房屋在拆除和重建前不能出租。
总之，FIRB 不怎么限制外国人购买新房和土地，是希望以此刺激澳洲的住宅建筑市场，增加新房供应，从而有助于抑制房价，包括租金。而且房地产市场发展红火，也会创造一大批就业岗位，还可以增加税收。
02
申请购房资格并交钱
好了，当你决定要买房了，那第一步就是申请购房的资格。
无论你来自哪里，也无论你是临时居民，外国居民还是游客，只要你不是澳洲公民或 PR （或新西兰公民），要想在澳洲购买住宅房产，都必须要向 FIRB（外国投资审查委员会）提出申请并支付 $5,000-$100,000 不等的一笔申请费。
FIRB 就是给澳洲政府的海外投资政策出谋划策的机构，比如哪些人能买，能买什么房等。
如果不申请就买房，将会面临巨额罚款甚至刑事指控！
具体费用根据房价而定，获得批准后才能买房, 详见下表：
更多详细费用查询，点此请看官网。
03
海外身份购房，不可避免的7%海外印花税
众所周知，澳洲买房要交印花税3-4%，海外人士购房需在此基础上，额外缴纳7%的附件印花税，则总共印花税为10-11%。
举个例子，假设海外买家于2018年8月购买了昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例，取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%，则：基础印花税约为：$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花税约为：$600,000×7% = $42,000，因此总印花税约为：$64,500。
澳洲各州印花税计算器：
新州：点此开始计算
南澳州：点此开始计算
维州：点此开始计算
昆州：点此开始计算
04
要等到 PR 下来才买房吗？什么时候买最划算？
很多还在等待PR或者有明确意向要定居在澳洲的朋友，都在纠结一个问题：到底是一直租房等拿到永居身份再买房？还是就交上这7%的海外印花税，先买着属于自己的房住着呢？
给你以下建议，并请结合自己的具体情况和未来规划做考量：
等待PR的时间内，按每周 500 澳币的租金为例，一年的租房成本大约要 26,000 澳币，假设需要等待三年，下来就是 78,000 澳币。这是白白交给房东的。
那如果我们购入一套 80 万澳币的房子，直接选择交海外印花税，只要交 56,000 澳币，再加上几千块的 FIRB。
这样一算，在签证比较保险的情况下，其实交 FIRB 申请费+海外印花税，提前拥有属于自己的房子，也未尝不是一种合理的选择。
同时，澳洲房价每年都在增涨，比如增涨稳健的南澳州，每年以约4%的速度上升，如果资金贷款都到位的话，在外租房错过的几年投资时间，也是一笔不小的损失。
05
选好房子，如何申请贷款
目前海外投资者在澳洲购房做贷款，基本上都是用海外收入来做。但是随着海外贷款政策的收紧和变化，购房者需要即时联系相关银行，进行确认和相关政策的核对。
这里分享几点贷款的小贴士：
- 目前做的比较多可以接受海外收入做房贷的银行基本上就是 Westpac 或 BOC（中国银行）。其他银行 ANZ、NAB 也陆续接受海外收入贷款，政策较以上的银行严格，请和银行或房贷经理沟通。
- 目前 CBA 联邦银行也在逐步推出针对海外收入（特别是中国收入）的贷款政策，还没有正式成型。如果是国内有公司的客户，可以通过以公司收入的情况在 CBA 做房贷申请，policy 审查上还是较为复杂和严谨。
- 当地银行如Westpac 目前对于海外收入的政策还是一封雇主信加上 2 张连续工资单或 3 个月工资进账银行记录，中国银行对收入的审查类似。
- 目前 Westpac 在 75万以上的贷款通产批准 70% LVR（Loan to Value ratio 贷款占房价的比例），可根据 credit scoring 批准 80%，BOC 海外收入贷款比例均为最高 70%。
- Temporary Visa 的持有者，在澳洲本地收入允许借贷最高 LVR 90%，并不是纯海外人士，也更不是海外收入，请大家不要错误理解。
- 如果是纯海外人士（没有 PR ），只要材料准备的到位，问题不是很大。
- 如果是拥有澳洲身份，使用的海外收入做房贷，会有较多因素需要考虑，其中包括查看信用报告，了解近一年内是否有当地 local 的一些 activity（更换地址、签手机、办理过信用卡、车贷等 credit enquiry）。
- 对于许多是留学生购买房产，以父母名义做房屋贷款。更加需要注意，特别是房契上的名字放谁。假设房契上放的是孩子的名字，那么贷款就必须有孩子的名字，如果是放孩子的名字但贷款只放父母的名字，那么目前的政策下只有中国银行 BOC 可以含糊接受（目前政策已基本关闭，需要和 MHL 的贷款经理做详细的沟通）。其他银行都不可以。
- 非银行机构也提供 80% LVR 海外收入贷款，100% Offset 帐户和较大银行都要低的浮动或固定利息，为海外人士在澳洲贷款买房提供了更多的选择。
The END
（有更多买房相关政策指南，可以咨询以下本地小助手）
Published by
游外编辑 Yvonne
微信号: uwai-cn
|
澳大利亚城市生存指南。生活百科、商家排行榜、每周活动~给你一个真实的澳大利亚！ |
|