澳洲房地产业迎来了一波热潮，各首府城市房产交易价格与拍卖成交率节节攀升。各州/领地针对首次购房者，都提供哪些首次置业者补贴政策与激励措施？如何利用好联邦政府的新建/翻修房屋补贴？本文将一一为你解答。
针对澳洲房产价格的走向，澳洲主要银行2月的预测均来了一场“大变脸”，认为此前的预测有些悲观了。新预测中，以联邦银行为例，CBA预测整体房价2021年与2022年将分别上涨 8% 与 6%，其中独栋房价格可上涨 16%，而单元房价格可上涨 9%。CBA 澳洲经济部首席经济学家Gareth Aird 认为，2021 年，悉尼与墨尔本的房价将分别上涨 7.5%与 7%，达尔文将上涨 12%，珀斯将上涨 10%，布里斯班将上涨 9.5%，霍巴特、阿德莱德与堪培拉将上涨 9%。
房产价格冲破“新冠”桎梏，是多重因素的共同作用：史上最低的房贷利率，高额的政府置业补贴，再加上唯恐错失机会的心理，催生了新一波的购房大军，推动房地产市场快速回温，甚至将迎来自 2017 年后的又一巅峰年。
如果你也是置业或准置业大军中的一员，那么就得抓紧来看一看，澳洲联邦政府与各州/领地都为首次置业者，现有业主与二手房购买者，提供哪些激励措施与补贴政策吧！
各州/领地政府置业政策
虽然叫法偶有不同，补贴金额各异，但澳洲各州/领地政府都会出台相应的首次置业者补贴和/或印花税减免政策，用来鼓励与支持更多人拥有梦寐以求的“家”。
首都领地
最高金额：印花税全免
ACT 取消了首次置业者补贴，取而代之的是印花税减免政策 – Home Buyer Concession Scheme。从 2019 年 7 月 1 日起，符合条件的首次置业者购买ACT地区任何类型的房产，可免除印花税！新建房，盖房用空地与二手房均可，且没有房屋价值上限。首次置业者要求：
- 18 周岁及以上的澳大利亚公民或永久居民。
- 全部购房者（含配偶在内）的财政年应税收入不得高于以下上限标准：
- 全部购房者（含配偶在内）在过去 2 年内不曾持有过任何其他房产。
- 至少有一名购房者必须在房屋新建完成日或交接日开始的 12 个月内入住，且要持续住满至少 1 年以上。
此外，购房销售合同，房产过户或集体官契，所有购房者的财政证明材料（如工资单、个人退税单），孩子的出生证明等材料需要留存至少 5 年以备审查。
如何申请？
在去Access Canberra Service Centre Dickson登记房产过户前，用官网给出的资格一键查询找到正确的优惠代码，来填写《买家认证声明》或使用《产权登记印花税优惠、豁免或更正申请表》进行申领，获取印花税减免通知单。
新南威尔士州
最高金额：首次置业者补贴A$10,000澳元 + 印花税减免
NSW 从2017 年 7 月 1 日开始，向符合条件的首次置业者提供First Home Buyers Assistance scheme (FHBAS) 与 First Home Owner’s Grant (New Homes) scheme：
- 新建75 万澳元以下住房或购买 60 万澳元以下的新房（首次出售且没有人住过），可获得 1 万澳元的首次置业者补贴；
- 购买 80 万澳元以下的新房，可可免除印花税；
- 购买80 万澳元及以上，100 万澳元以下的新房，可获得印花税折扣；
- 购买所有 65 万澳元以下的房产或 40 万澳元以下的空地，可免除印花税；
- 购买所有 65 万澳元及以上，80 万澳元以下的房产，或40 万澳元及以上，50 万澳元以下的空地，可获得印花税折扣；
- 购买 LMI 房贷保险可免除保险税。
请留神：2021 年 7 月 31 日前的政策略有不同：
- 购买新房印花税全免的房屋价值上限为 65 万澳元，印花税折扣的房屋价值上限为 65 万澳元及以上，80 万澳元以下；
- 购买空地印花税全免的地价上限为 35 万澳元，印花税折扣的地价上限为 35 万澳元及以上，45 万澳元以下。
相关印花税减免金额一览，如下：
图源：www.revenue.nsw.gov.au
申请者条件：
- 个人购买，公司或信托不算。
- 18 周岁及以上，至少 1 名购买者必须是澳大利亚公民或永久居民。
- 全部购房者（含配偶在内）在过去不曾持有/共同持有过任何其他澳洲房产，或曾申领过首次置业者补贴和印花税减免。
- 至少有一名购房者必须在房屋新建完成日或交接日开始的 12 个月内入住，且要持续住满至少 6 个月以上。
如何申请？
官网：https://www.revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/first-home-buyer/assistance-scheme
首次置业者（新房）补贴，可以通过授权的中介机构或直接申请，需要完整填写《首次置业者（新房）申请表》，并提交相关证明材料（如身份证明、购房合同等）。
首次置业援助补贴（印花税减免），需要完成填写《首次置业援助计划申请表》与《购买/过户声明表（个人）》并与相关证明材料一并交由授权的过户律师或中介，代为申请。
维多利亚州
最高金额：首次置业者补贴A$20,000澳元 + 印花税减免
VIC的首次置业者补贴金额与购房地点紧密挂钩：
- 如果你在维州乡郊地区（点击查看地区名单）盖房或购买新房，可获得最高 2 万澳元的首次置业者补贴（建房/购房合同必须在 2021 年 6 月 30 日前签署），而除此以外的地区（例如墨尔本大市），就只可获得 1 万澳元的首次置业者补贴；
- 维州对新房的界定较广泛，刚盖好的住宅，已有住宅但首次出售，H&L 套餐，房屋大规模翻新和重建房屋都算，但房屋价值不得高于 75 万澳元，且房龄要在 5 年以下。
申请者条件：
- 18 周岁及以上，至少 1 名购买者必须是澳大利亚公民或永久居民；若是较为复杂的合同（如公寓大楼），则需在公寓竣工日持有澳洲公民或 PR 身份；若是新房，则需在交付日持有澳洲公民或 PR 身份。
- 全部购房者（含配偶在内）在过去不曾持有/共同持有过任何其他澳洲房产*，或曾申领过首次置业者补贴和印花税减免；*2000 年 7 月 1 日后，连续持有/共同持有 6 个月以上的澳洲民宅，才会被计算入内，而在此日期之前，在澳的任何住宅形式房产都会被计算入内。
- 至少有一名购房者必须在房屋新建完成日或交接日开始的 12 个月内入住，且要持续住满至少 12 个月以上。
VIC 的印花税减免政策，类别繁多，首次置业者，年长者（已到退休金领取年限），购买楼花，自住房，年轻农民，带娃家庭，都可以申请到不同程度的印花税减免：
- 2017 年 7 月 1 日后，凡购买房屋价值在 60 万澳元以下的新房、二手房，均可免印花税；房屋价值在 60.1 万澳元到 75 万澳元之间的，可获得印花税折扣。
- 若购买任何房屋价值在 55 万澳元以下的新房或二手房，且满足自住房 (Principal Place of Residence) 条件，可获得 PPR 印花税折扣，非首次置业者亦可享受该政策优惠。
- 2020 年 11 月 25日至 2021 年 7 月 1 日期间，房屋价值在 100 万以下的住宅可获得 50% 的印花税减免，且不一定非得满足自住房条件。
- 有至少 1 名 18 岁以下孩子，房屋价值在 15 万澳元以下，可获得全免印花税，在 20 万澳元以下，可获得印花税折扣，该项优惠可与其他补贴同时申请。
- 购买期房，可获得印花税减免，但2017 年 7 月 1 日后，申请者需要同时满足 PPR 印花税减免或 FHOG 印花税减免的资格。
- 2018 年 7 月 1 日后，年轻农民首次购买农场房屋价值在 60 万澳元以下的，可免印花税，在 60.1 万澳元到 75 万澳元之间的，可获印花税折扣。
完整的印花税减免说明，点击可查看。
如何申请？
官网： www.sro.vic.gov.au/first-home-owner
点击可查看首次置业者补贴的具体申请流程与材料准备要求，通常可交由授权中介代为办理；如果是自己申请，则需要在房屋竣工或交付日后的 12 个月内，将申请表与证明材料邮寄至：
| State Revenue Office GPO Box 1641 Melbourne VIC 3001 | 或 | State Revenue Office DX 260090 Melbourne |
印花税减免申请，最便捷的方式是交由过户律师/中介来办理。当然，你也可登录官网填写数字印花税表格，并使用公众注册系统，进行登记与提交。
昆士兰州
最高金额：首次置业者补贴A$15,000澳元 + 印花税减免
QLD 给首次置业者提供的补贴与印花税减免如下：
- 新建房，购买期房、新房或重新翻修房屋，房屋价值在 75 万澳元以下的，可获得最高 1.5 万澳元的补贴。
- 2021 年 3 月 31 日前，在昆州乡郊地区新建房屋或购买新房，房屋价值在 75 万澳元以下的，可获得额外5000澳元的补贴 (Regional Home Building Boost Grant)。
- 购买房屋价值在55 万澳元以下的任何昆州住宅，可免印花税，55万澳元以上的，则可享印花税折扣。
- 购买土地价值在 40 万澳元以下的空地用于盖新房，可享土地印花税折(First Home Vacant Land Concession)。
申请者要求：QLD对首次置业者补贴的资格要求同NSW 基本一致。唯一的一点显著区别是：
- 如果你在 2000 年 7 月 1 日后持有的房产住宅为纯粹投资用途，你在持有该房产期间从未在里面居住，则你依然有可能首次置业者补贴符合申请条件。
如何申请？
官网： www.qld.gov.au/housing/buying-owning-home/financial-help-concessions
首次置业者补贴可通过昆州政府授权的金融机构来代为办理，印花税减免申请，可交由过户律师/中介来办理。或者，个人直接向昆州地税局 (Office of State Revenue)申请亦可。
南澳大利亚州
最高金额：首次置业者补贴A$15,000澳元
SA给首次置业者的补贴一目了然：
- 新建房屋，购买新房或翻修房屋，房屋价值在 57.5 万澳元以下的，可获得最高 1.5 万澳元的首次置业者补贴。
申请者要求：SA对首次置业者补贴的资格要求同VIC 基本一致。有区别的地方在于：
- 所有申请人都必须在房屋竣工或交付日后的 12 个月内入住该房屋，并将之作为自住房，连续住满至少 6 个月以上。
申请者可使用官方的首次置业补贴资格查询程序。
与其他各州/领地不同，SA不向首次置业者提供任何印花税减免。点击可使用南澳官网的印花税计算器。
如何申请？
官网： www.revenuesa.sa.gov.au/taxpayer-stories/first-home-buyer
可以直接向RevenueSA递交申请，但若想要批得快，最好通过官方授权的中介代为申请。
西澳大利亚州
最高金额：首次置业者补贴A$10,000澳元 + 印花税减免
WA给首次置业者提供的补贴与印花税减免如下：
- 新建房屋或购买新房，可获得最高 1 万澳元的首次置业者补贴，南维26 度线以南地区（含珀斯大市），房屋价值不得高于 75 万澳元，南维26 度线以北地区，房屋价值不得高于 100 万澳元。
- 购买任何形式的住宅，房屋价格不高于 43 万澳元的，可免印花税，在 43 万至 53 万之间的，可享印花税折扣。
- 通过西澳持牌房产中介购买房屋价值不高于 40 万澳元的住宅，可在购房合同交易日 90 天内申请 Home Buyers Assistance Account，最高可获得 2000 澳元的补贴用于覆盖额外的购买手续开支。
申请者要求：WA对首次置业者补贴的资格要求同VIC 基本一致。有区别的地方在于：
- 2000 年 7 月 1日前持有澳洲住宅，2004 年 7 月 1 日前持有澳洲住宅且作为自住房，2004 年 7 月 1 日后持有澳洲住宅且作为自住房6 个月以上的，均会被视为曾持有澳洲房产。
申请者可使用官方的首次置业补贴资格查询程序。
WA 的印花税减免金额计算，点击可查看详情。
如何申请？
官网： www.wa.gov.au/organisation/department-of-finance/fhog
可以点击下载表格，与证明材料一并直接邮寄至RevenueWA，或者是通过官方授权的中介代为申请。
北领地
最高金额：首次置业者补贴A$10,000澳元 + 印花税减免
NT 给首次置业者的补贴与印花税减免如下：
- 新建或购买新房，可获得最高 1 万澳元的首次置业者补贴。
- 在 2021 年 6 月 30 日前，买空地准备盖房，新建房或购买二手现房，房屋价值不高于 65 万澳元，且自住 6 个月以上，可申请北领地置业者印花税减免 (Territory Home Owner Discount, THOD)，最高可减免A$18,601澳元。
- 2021 年 3 月 31 日前，签署新建房或购买新房合同，可于 2021 年 4 月 14 日前申请 BuildBonus Grant, 最高 1.2 万澳元（申请人曾持有房产不会影响申请）。
此外，60 岁以上的年长者，退休金领取者，或持有北领地老年卡与照顾者优惠卡的人，在购房时，可享有最高 1 万澳元的印花税减免。
申请者要求：NT对首次置业者补贴的资格要求同NSW 基本一致；对申请北领地置业者印花税减免的要求同首次置业者补贴。
如何申请？
官网： nt.gov.au/property/home-owner-assistance/first-home-owners
首次置业者补贴 (FHOG)申请：点击下载申请表，与相关证明材料一并电邮或邮寄至：
Territory Revenue Office
GPO Box 154
Darwin NT 0801
ntrevenue@nt.gov.au
或者是通过官方授权的中介代为申请。
BuildBonus申请: 点击下载申请表，与相关证明材料一并电邮或邮寄至上方邮箱/地址。
北领地置业者印花税减免 (THOD) 申请：点击下载申请表，与相关证明材料一并交给你的过户律师/中介，或者电邮或邮寄至上方邮箱/地址。
塔斯马尼亚州
最高金额：首次置业者补贴A$20,000澳元 + 印花税减免
TAS 给首次置业者的补贴与印花税减免如下：
- 2016 年 7 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日期间，新建房屋或购买新房，可获得最高 2 万澳元的首次置业者补贴，房屋价值没有上限，但新建房屋需要在 24 个月内完工。
- 2018 年 2 月 7 日至 2022 年 6 月 30 日期间，购买塔州二手现房，可获得 50%的印花税减免，且从2021 年 3 月 16 日起，房屋价值上限有原本的 40 万澳元，提高至50 万澳元（有待立法通过）。
申请者要求：TAS对首次置业者补贴的资格要求同NSW 基本一致；对申请 50%印花税减免者的要求同首次置业者补贴。
如何申请？
官网： www.sro.tas.gov.au/first-home-owner
申请首次置业者补贴，可以点击下载表格，并与准备好的证明材料一并在Service Tasmania提交，或者是通过官方授权的中介代为申请。
申请印花税减免，房屋价格在 40 万以下的，点击下载表格，通过 TRO (www.tro.tas.gov.au) 申请；房屋价格在 40 万到 50 万之间的，点击下载表格，需要支付全额印花税，并等到立法修订通过后，再获得返款。
此外，很多房贷机构的网站会提供快捷的查询工具，输入基本信息，就能够直接帮你计算出可获得的补贴与印花税金额，可方便啦！（如下图）
联邦政府购房激励措施
除各州/领地政府外，澳洲联邦政府亦会不定期推出一些刺激政策。自 2017 年开始，澳洲政府就曾陆续推出过 3 项帮助首次置业者的长期或临时性政策，分别是首次置业养老金储蓄计划 (First Home Super Saver Scheme, FHSS)，首次置业贷款首付计划 (First Home Loan Deposit Scheme, FHLDS) 与新建/翻修房屋补贴 (HomeBuilder Grant)。
有关如何利用首付款与贷款政策的事，我们会在下篇系列文章里重点介绍。今天单来看一看需要小伙伴们抓紧时间利用的一项限时性政策：
新建/翻修房屋补贴 (HomeBuilder Grant)
新建/翻修房屋补贴联邦政府于 2020年推出的一项临时性政策，给符合申请条件的自住房拥有者（含首次置业者在内）的一次性限时补贴，可用于旧屋翻新装修，或者是盖新房。
目前该政策被延期至本月底（2021 年3 月 31 日），但在补贴金额与房屋市价方面的要求均有变更：
| 新建/翻修房屋补贴 申请标准 | 2020 年 6 月 4 日 至 12 月 31 日期间 | 2021 年 1 月 1 日 至 3 月 31 日期间 |
| 最高补贴金额 | 补贴金额为 A$25,000澳元 | 补贴金额下调为 A$15,000澳元 |
| 新建房屋/翻新房屋 价值上限 | 新建房屋价值不得高于： A$75万澳元 – 全澳 | 新建房屋价值不得高于： A$95万澳元 – 新州A$85万澳元 – 维州A$75万澳元 – 余下各州/领地 |
| 旧屋在翻新前的价值不得高于 A$150万澳元 – 全澳 | ||
| 盖房/翻新时限 | 合同签署日期开始的 6 个月内必须开始动工 | |
| 申请截止日期 | 所有的申请必须在 2021 年 4 月 14 日以前，提交至各州/领地的地税局 (Revenue Office)。 | |
| 建筑商资质 | 在 2020 年 11 月 29 日及之后签署的合同，建筑商或开发商必须在该日期前持有有效建筑资格执照或资格注册。 |
所以，符合条件，且希望申请该补贴的小伙伴们，一定要抓紧最后时间签合同了！
好了，有关在澳洲购房的各项政策，今天就说到这里，下篇文章，我们将来盘点一下各主要金融机构的房贷，手把手教你存足首付款，准备贷款资料。
声明：本文所含之信息与评注皆属一般性质, 并不能作为法律意见采纳和依赖。相关政策请参看政府官网，相关咨询请联系有关金融或地产机构。
文章参考资料来源：
- https://propertyupdate.com.au/australian-property-market/
- https://propertyupdate.com.au/property-predictions-for-2022-revealed/
- https://www.domain.com.au/news/house-prices-to-rise-by-14-per-cent-over-2021-and-2022-cba-forecast-1026369/
- https://treasury.gov.au/coronavirus/homebuilder
- https://www.homeloanexperts.com.au/first-home-buyers-guide/government-grants-schemes/
- https://www.canstar.com.au/home-loans/first-home-buyer-grants/
- https://www.boq.com.au/blog/property/updated-a-guide-to-the-first-home-owner-grants-in-australia