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三分钟了解,非PR如何申请澳洲买房贷款!赶紧收藏起来

Last updated on 12月 3, 2021

澳洲拥有一个家是许多刚登陆澳洲华人的梦想,作为自己的住所,或用作度假屋,或仅仅为了投资。无论出于何种原因,了解澳大利亚可用的抵押贷款类型,以及获得抵押贷款所需的步骤是买房的第一步。目前,澳洲居民以外的人士(海外买家)获得抵押贷款并不容易,他们面临比永久居民和公民更高的贷款费用和利率。然而,在澳洲拥有梦想中的家园仍然是可以实现的。这份指南涵盖了澳大利亚哪些银行和经纪人向海外买家提供住房抵押贷款、获得贷款所需文件、法律来龙去脉以及可能的费用。

澳洲有哪些类型的抵押贷款?

澳大利亚的抵押贷款市场非常发达。抵押贷款机构和产品的选择范围很广,因此我们需要了解每种抵押贷款类型的运作方式,但外籍买家的选择范围可能很小。

首先,是选择固定利率还是浮动利率产品?固定利率抵押贷款将保证在协议期限内适用相同的利率,通常是1-2年。然而,浮动利率抵押贷款的成本比固定利率多或少取决于利率的变化。它们通常根据银行的标准可变利率 (SVR) 或中央银行的利率而变化。

如果买家是澳洲的首次购房者,那可能会有另一种混合选择。在进入银行的SVR之前,获得折扣可变利率的贷款,这是银行为新客户提供的“蜜月优惠”产品,但最终可能会花费更多,因为SVR不一定是可用的最佳价格。

还有一些不同的产品仅在特定情况下提供给买家。比如,为大额贷款的买家提供的专业贷款套餐,这通常会与其他银行服务(例如信用卡)一起提供。买家购买了完整套餐就可以享受折扣优惠。

应该去银行还是联系贷款经纪人?

海外买家可以选择直接向银行申请抵押贷款,或者通过贷款经纪人。如果买家不确定哪种类型的产品比较适合自身财务状况,推荐从一位合格的贷款经纪人那寻求建议,海外买家尤其如此。在大多数情况下,提供贷款的建议都是免费的。贷款经纪人手中握有大量不同贷款机构的政策和优惠,能帮助海外买家找到最合适的贷款方案。

与经纪人不同,每家银行和机构只会提供自己贷款产品。买家不得不花费大量的时间,联系很多不同的银行和贷款机构才有可能找到最佳贷款方案。

海外买家获得澳洲抵押贷款的法律要求是什么?

外国人,无论是否为居民,都可以在澳大利亚合法购买房产。但是,海外买家必须获得外国投资审查委员会(FIRB) 的批准,并缴纳审查费用。如果您购买的是全新房产,或者购买行为能够促进该地区的经济增长,通常都会获得批准。

海外买家如何在澳洲获得抵押贷款?

澳洲,获得抵押贷款并不容易,这取决于买家的财务状况。

海外买家可以申请抵押贷款来支付新房的费用,但个别银行会设定自己的条款,而且许多大型银行已经停止向外国投资者提供抵押贷款业务。作为海外买家,贷款的预期年利率可能高于4.5%,在大多数情况下,最高贷款价值比约为70%。如果买家的收入全部来自澳洲境外,也可能难以获得贷款。如果买家的收入不是澳元或其他主要全球货币,银行将对向买家申请的贷款持谨慎态度,以防货币波动影响偿还贷款的能力。

提供法律文件

海外买家需要提供的文件取决于发放贷款的银行和机构。澳洲银行大多都会要求买家提供以下材料:

  • 个人身份证明文件(护照)的复印件;
  • 有资格根据FIRB规则购买房产的证明(如签证);
  • 澳洲合法居住的证明;
  • 信誉证明(通常是信用检查、银行对账单、工资证明、过去三年的纳税申报表或雇主的信函);
  • 还款能力证明(这些可能是家庭现金流量表、水电费账单或银行对账单,表明买家有能力支付每月还款)。

当这些文件被银行审理通过后,他们将为买家提供贷款预批,这意味着如果买家找到合适的房产,他们会为其批复的贷款额度。与卖家达成购房协议后,买家就必须提交更多文件材料,如所购房产的FIRB批准文件。

贷款受理过程

澳洲获得抵押贷款,海外买家通常需要遵循以下步骤:

  1. 决定是否要通过贷款经纪人办理;
  2. 检查买家是否符合FIRB的资格;
  3. 选择合适的抵押贷款银行;
  4. 提交相关文件并获得抵押贷款预批;
  5. 在预算范围内找到一处房产,并与卖家商定购买价格;
  6. 选择可以帮助买家处理购买和法律问题的专业过户师;
  7. 支付定金,确定交割日期;
  8. 向FIRB申请并获得批准;
  9. 完成销售,获得财产所有权并承担抵押贷款和任何额外税款。

海外买家的贷款费用

海外买家在澳洲办理抵押贷款意味着必须支付管理费和律师费等费用。此外,一些州会收取额外的外国人印花税,他们根据买家购买的房产价值计算。

海外买家需额外支付的费用如下:

  • 高达2,000澳元法律费用;
  • 贷款设立费,各州有所不同,但最高可达900澳元;
  • FIRB批准费,基于财产价值;
  • 最高800澳元的物业检查费;
  • 印花税,在某些情况下是外国公民印花税,基于财产价值。

FIRB和印花税费用均基于海外买家所购买房产的价值计算。买家可以在网上找到一个购房成本计算器,或者请贷款经纪人帮助计算。

如果海外买家想在移居澳洲之前就购得房产,除非已经开设了澳洲本地银行账户,否则支付手续费和每月还款将非常困难。若买家的主要银行账户在澳洲境外,可能需要从海外向自己汇款以支付费用。如果这样,请务必检查国际汇款时需要支付的费用。

澳洲有哪些银行向海外买家提供抵押贷款?

澳洲的所有主要银行和建筑协会都提供抵押贷款产品。然而,由于担心欺诈,许多大型银行已经退出了国外市场,海外买家申请抵押贷款变得更加困难。这意味着,如果买家是澳洲外籍人士,特别是没有完整的居留身份,则可能很难找到贷款。

目前,NAB是最后一家为澳洲外籍永久居民和“特定的临时签证持有者”提供住房贷款的大型银行,但审查的材料非常严格,贷款额度也非常有限。推荐正在寻求贷款的海外买家通过本地经纪人获得贷款建议,他们手上或许会有一些小型银行或贷款机构的产品,并为买家规划合适的贷款方案。

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