在澳洲贷款购房，如何凑足首付款并顺利拿到房贷？本文将全面解析政府针对首次置业者的养老金储蓄计划(First Home Super Saver Scheme)与贷款首付计划(First Home Loan Deposit Scheme)的政策，为你准备一份房贷流程与申请资料大全。

以西太平洋银行(Westpac)和澳洲国立银行(Nab)为首的不少银行与金融借贷机构，将自住房的房贷利息，破天荒降到了 2% p.a. 以下，鼓励着更多澳洲人成为“有家一族”。

但入房市，不仅得指望着房贷利率低，还得解决20%首付款的拦路虎。好在，澳洲联邦政府2017 年与 2020 年先后推出了首次置业养老金储蓄计划 (First Home Super Saver Scheme, FHSS) 与首次置业贷款首付计划 (First Home Loan Deposit Scheme, FHLDS) 帮扶政策。有效利用好这两项长期政策，买到在澳洲的第一套房，不再是梦！

·       18 周岁及以上，从未在澳洲拥有房产（含自住房、投资房、商用房、空地或合买）；

·       养老金可接受 FHSS 供款，且过往从未有要求养老金释放过 FHSS 供款。

自 2017 年 7 月 1 日起，可对养老金进行自愿性的税前供款（如薪资贡献-Salary Sacrifice，有税务优惠）和税后供款，用来积攒首付；自 2018 年 7 月 1日起，可向养老金申请取出相关部分的贡献金额（含额外收益）用于交首付。每人供款上限为A$15,000澳元/单一财年，总上限为A$30,000澳元/两个财年。

该项政策适合那些年收入高于A$45,000澳元的纳税人，若选择税前供款，则供款及所得收益仅需按 15%纳税。且配偶/合购房屋的双方中，一方符合条件或双方均符合条件，都可以就同一房产分别提出申请，共同利用好该机制，双人最高可申请的养老金释放上限将增加至 A$60,000澳元。

但需要留神以下几点：

·       FHSS 仅可用于购买在澳大利亚的房产，且不可用于购买船屋、房车、空地或任何不适用于住宅的场所；

·       在申请取出时，符合上限金额标准的自愿性税后供款可100%取出，但自愿性税前供款仅85% 能取出；

·       你不再需要等拿到第一笔释放金额才开始签署购房/盖房合同，但依然必须在签合同前，提出释放申请并拿到 FHSS的裁定；即你签合同的日期不得早于你提出合规释放申请日的前 14 天；

·       自你提交合规的释放申请日开始，有 12 个月的时间可以：

o   签署购房或盖房合同，并在签署日开始的 28 天内上报； 或

o    将取出的FHSS 金额于 12 个月内重新供款至养老金。

·       一般 15 至 25 个工作日会收到款项，相关支付总结报表 (Payment Summary)会在财政年末收到，用于个人收入报税；

·       FHSS 供款和相关收益在财政年末报税时，可享有边际税率（Marginal Tax Rate）减免30%的税务优惠。

首次置业贷款首付计划 (First Home Loan Deposit Scheme, FHLDS)

通常在澳洲，需要至少有20%的首付款，才能够获得房贷且不用缴纳LMI房贷保险 ( Lender Mortgage Insurance)。 一些专业人士（如医生、会计师、审计师等）可有机会获得银行 90% LVR 贷款额度而无需支付 LMI 保险。但如果你手头上只有 5%的首付存款，而贷款额又高，LMI 保险就绝不是一笔小数目。

联邦政府的首次置业贷款首付计划，简单来讲，就是帮助符合条件的首次置业者，用最少 5%的首付款，来获得新建住房或购买新房所需的贷款，且无需支付 LMI 房贷保险；相应的，政府将担保最高 15%的房屋贷款价值。

计划从 2020 年 1 月 1 日起，每财政年担保最多 1 万份房屋贷款。首次置业贷款首付计划的申请条件较之其他补贴政策更为严格，需要满足身份测试，最低年龄测试，收入测试，前房产所有权测试，首付款规定与自住房规定等多项要求：

·       18 周岁及以上的澳洲公民；永久居民不符合申请条件。

·       仅限单人或配偶 (已婚/事实婚姻)申请；其他合伙买房者，如表兄妹，父母与子女，亲友等则不符合申请条件。

·       单身者的前一财政年总应税收入不得高于$A12.5万澳元；配偶合起来的前一财政年总应税收入不得高于$A20万澳元。

·       必须为首次置业者，申请前不曾在澳洲（单独或共同）持有房产，或租赁地产，或公司地产。

·       持有至少 5%，但不高于房屋价值 20%的首付款；需在合同规定的期限内，按计划偿还本息。

·       必须为所购房产的自住业主，在房屋交付后的 6 个月内必须入住所购房产，且在计划担保期内长期持续居住。

·       拟购买或新建的房屋价值不得高于规定的上限（点击可查看完整地区列表）。

想知道自己符不符合申请资格？可使用官网提供的资格审查工具，一键查询：

2019/20 财年有 1800 个未用名额被转至了2020/21 财年，而 2020/21 财年新增的 1 万个名额，限购买新房或建新房。符合条件的小伙伴们，在 2021 年 6 月 30 日前，可通过参与该计划的金融机构代为申请（点击可查看全澳27 家具资质的金融机构）。从今年 7 月 1 日开始的2021/22 财年，将会再有 1 万个名额启用，先到先得！

欲了解更多详情，可查阅官网：https://www.nhfic.gov.au/what-we-do/fhlds/。

除首付款政策外，澳洲各州/领地政府，还提供首次置业者补贴与印花税减免政策，详情可参看前文《澳洲购房“黄金期”来袭？置业补贴与减免政策大全》。

首付款存够了，接下来就要准备资料，申请房贷了。小编整理了一些大家常见的困惑，帮你理顺澳洲房贷申请。

澳洲房屋贷款流程是怎样的？

•      在澳洲，不需要等到看中了心仪的房屋才申请房屋贷款；只要有初步的买房意向，就可以开始提前准备了，拿到房贷预批准/有条件批准（pre-approval or conditional approval，有效期一般为 6 个月），能够让你在找房的时候有的放矢，把握住转瞬而逝的机会。

澳洲的房屋贷款流程，可以参考下图：

银行与贷款经纪人 (Mortgage Broker) 有啥区别？

银行与贷款经纪人都销售房贷产品，提供专业的贷款咨询。二者之间的区别，简单来讲，银行信誉度更高，但只销售自家产品，“货比三家”的功课需要你花费大量精力去亲力亲为。贷款经纪人可以帮助你提前规避风险与损失，依据你的情况帮你货比多家，用相对更少的精力来获得更适合你实际需求的贷款产品。当然，找贷款经纪人亦存在风险，选择一家服务专业，信誉有保障，且可以提供完善信贷售后服务的贷款经纪人，相当重要！

澳洲房屋贷款产品如何选择？

目前，澳洲的房贷利率（特别是针对自住房人士）十分有利于买家。四大银行中，澳大利亚国立银行 (NAB) 、西太平洋银行 (Westpac) 与澳大利亚联邦银行(CommBank)都推出了针对自住房贷款者，利率在 2%p.a.以下的 1-3 年固定利率贷款（如下图）：

但低利率并非决定选择某一房贷产品的唯一条件。举例来讲，固定利率的优势是可以获得一定期限内的最低利率，但却需要放弃“灵活性”：无法关联对冲账户来抵减利息花费；对提前还款的额度有严格限制，超额还款甚至会导致罚款；已入账的额外还款，无法在急用的时候再提出；在合同期限内，做出任何变更（如换产品，转银行，变卖房产等）都会有高额的解约金等着你。

故而，除开低利率，后续的账户月费/年费，是否支持对冲账户，许可提前还款的金额，能够提取的金额，固定期结束后转浮动期的利率，未来 1-5 年是否有房屋买卖的计划，等等，都是你在选择某一贷款产品时需要综合考量的因素。

澳洲房屋贷款审查什么？要准备哪些申请材料？

银行会在借贷安全性与还款能力两方面对申请者进行审核：

·       LVR (贷款额/房产价值) – 抵押物审核，通常会涉及到房产价值评估，不同银行的房贷产品，对 LVR 的规定不同，从60%到95%不等，部分物业因面积、区域限制或特定内因，甚至无法被用作抵押物。而 LVR 高于 80% 的，就会有需要 LMI保险了。

·       借贷还款能力审核，通常会涉及到你的工作收入，生意收入，投资收入等，并考量你的信用记录，存款与就业情况等因素。

需要准备的房贷申请材料，通常会涉及到以下几类资料：

（一）个人身份证明

·       驾照或 Photo ID·       护照·       满足银行开户的 100 分 ID 核查

（二）收入情况

·       澳洲本地收入o   最新工资单 (Payslips)o   雇主信 (Employment letter)o   薪资对账单 (PAYG Summary)o   评税通知 (Notice of Assessment)o   雇佣合同 (Contract)o   保税记录 – Tax Return/ Notice of Assessment/BAS Statements（自雇人士适用）o   房屋出租合同/证明 (Lease Agreement/Rental Statements) 或 房屋租赁评估 (Rental Appraisal)o   股票投资收益o   政府补助o   奖金等·       海外收入（大致材料同澳洲本地收入），额外或需要：o   三个月工资进账银行流水o   一年个人纳税报表o   海外房产投资租金收入连续 6 个月进账银行流水

（三）资产信息

·       银行存款证明 (Bank Statements)·       赠与证明 (Gift Letter)·       购置物业定金收据 (Trust Receipt) 或 银行担保Bank Guarantee）·       现有房产证明（如 Council Rate）

（四）负债信息

·       现有房贷·       信用卡·       车贷/个人贷款/助学贷款等

（五）购置物业

·       购房合同首页和/或指定页面·       建房合同、建筑许可、房屋保险、建筑商PI 保险等·       过户信息

（六）其他类

·       FHOG首次置业补助申请

需留神的一点是，不同银行会依据各自的审批贷款政策来要求你提供材料，其中的关键是材料的有用性，而非数量。此外，主动检查个人信用记录，在递交房贷申请前，获取信用报告，也是很重要的一件事情！

在准备申请材料的过程中，如有任何疑虑，一定要向你的银行贷款专家或贷款经纪人咨询，寻求专业协助。

文章参考资料来源：

1.      https://www.ato.gov.au/individuals/super/withdrawing-and-using-your-super/first-home-super-saver-scheme/

2.     https://www.ato.gov.au/Individuals/Super/In-detail/Important-changes-to-the-First-home-super-saver-scheme/

3.     https://www.realestate.com.au/home-loans/all-about-the-first-home-loan-deposit-scheme

4.     https://www.sbs.com.au/chinese/mandarin/zh-hans/first-home-loan-deposit-scheme-open-for-australian-citizen

5.     https://www.nhfic.gov.au/what-we-do/fhlds/

6.     https://myhomeloan.com.au/home-loan-documents/application-check-list/ https://www.aussie.com.au/your-goal/first-home-buyer/10-steps-of-getting-your-first-home-loan.html

7.     https://www.homeloanexperts.com.au/home-loan-articles/loan-application-process/

8.     https://www.commbank.com.au/home-loans/understanding-the-home-loan-process.html

9.     https://www.realestatechinese.com.au/investment-news/8

10.   https://www.finder.com.au/home-loans-with-the-big-four-banks

11.    https://newdirectionsfinance.com.au/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E8%B4%B7%E6%AC%BE%E9%9C%80%E7%9F%A5%EF%BC%9A%E6%B5%AE%E5%8A%A8%E5%88%A9%E7%8E%87-vs-%E5%9B%BA%E5%AE%9A%E5%88%A9%E7%8E%87/